"Faltam até engenheiro e caminhão na construção"
O presidente da Jones Lang LaSalle, uma das maiores consultorias imobiliárias do mundo, afirma que há carência de pessoal e equipamentos para as obras por conta do aquecimento no setor

Fábio Maceira

Do alto do 23º andar do World Trade Center, na zona sul de São Paulo, Fábio Maceira, 37 anos, aponta prédio por prédio, fala no nome dos donos, quanto custou cada empreendimento e se a estratégia de investimento na região faz algum sentido. “Conheço tudo mesmo”, diz o novo CEO da Jones Lang La- Salle, uma das maiores consultorias de investimentos e serviços imobiliários do mundo, presente em 450 cidades de mais de 50 países, e com faturamento de US$ 2 bilhões ao ano. Não se trata de um excesso de arrogância. No comando do escritório brasileiro da La- Salle há três meses, Maceira tem sido procurado todos os dias por gente interessada em colocar dinheiro no Brasil – ou por investidores locais que precisam de seus serviços. Na lista de clientes há gente graúda como Daslu, Unibanco, Camargo Corrêa e HSBC. Maceira acredita que a ampliação no crédito foi fundamental para o aquecimento do setor. “Estamos caminhando para imóveis com parcelas de R$ 200, R$ 300”, diz. Mas vê uma ameaça no horizonte: gargalos na infra- estrutura podem brecar o crescimento do mercado. “Está faltando até caminhão betoneira”, disse ele, em entrevista à DINHEIRO.

DINHEIRO – O setor imobiliário vive uma fase inédita de resultados positivos. O sr. está otimista?
FÁBIO MACEIRA – Estamos com quatro anos seguidos de bons resultados. Desde 2004, tivemos anos muito bons e 2007 está sendo excelente. Mas o mercado imobiliário é um pouco atrasado em relação à economia em geral, porque ele demora um pouco a refletir o aquecimento econômico. Se vou construir esse prédio aqui, ele demora de dois a três anos para ficar pronto. Então, quando a taxa de vacância [unidades vagas] começa a cair muito, isso faz com que os incorporadores passem a construir mais prédios. Nós temos esse “atraso” em relação ao resto da economia. Tem gente que acerta o passo, investindo na hora correta. E alguns tendem a acertar mais que o resto da manada. Lembra do flat? O flat foi assim. Começaram a construir, a saída foi boa e a rentabilidade excelente em relação ao resto do mercado. Aí Cyrela e Inpar descobriram a mina de ouro. Então o cara de baixo padrão, que fazia construção popular, pensou: “Vou fazer também.” E aí veio o efeito manada, e o preço foi lá para baixo.

“Muitos, como Carlos Jereissati, cresceram com fundos de pensão Isso acabou”

DINHEIRO – Além da capacidade de se antecipar ao mercado, o que vale também é a lei da oferta e demanda...
MACEIRA – Não é só isso. Você viu o filme Campo dos Sonhos, de Kevin Costner? Ele constrói um campo de beisebol no meio do milharal. Aí num certo momento, ele diz: “Se eu construir, eles virão.” Esse é o incorporador. Ele só está preocupado em construir e esperar para ver quanto irá ganhar. É o investidor que precisa se preocupar em ter o inquilino. Hoje, o cara vende o prédio e, daqui a três anos, quem tem o problema, e, diga-se de passagem, um bom ou mau problema, é quem comprou.

DINHEIRO – O que mudou no mercado nos últimos anos?
MACEIRA – Dois a três anos atrás, quem desembolsava mesmo era a pessoa física. Era ela que adquiria uma sala, um andar, e não o investidor profissional. Acho que as crises vão ser muito mais leves no futuro porque esse perfil de investidor do mercado corporativo está mudando. Ele é muito mais profissional. O investidor institucional não costuma esperar chegar num certo patamar de preço para, então, alugar ou vender. Exatamente o contrário da pessoa física. No passado, quando a Cyrela queria construir um prédio, ela fazia uma reunião com amigos, juntava dinheiro e construía o edifício. Agora, há mais caminhos para colocar o empreendimento na rua.

MACEIRA – Se há mais caminhos, é ótimo. Pode-se investir via mercado de capitais, fundos e investidores institucionais. E o edifício tem poucos donos. Décadas atrás, a venda era muito pulverizada. Cada sala pertencia a um dono diferente. Isso é muito ruim. Você tem de negociar um por um para conseguir locar um prédio. Aí você vai renovar esse contrato e é um deus-nos-acuda. Qualquer um desiste de tentar locar um lugar assim. O centro de São Paulo nunca teve financiamento de banco. Tudo saiu do chão com dinheiro da pessoa física. É cada prédio com uma porção de proprietários. E vai tentar mudar o elevador de um prédio como esse...Você desiste no meio. Então não tem como investir numa área comercial dessa nessas condições. Me fala de um edifício em nossa volta que recebeu dinheiro de banco. Não tem nenhum! É tudo dinheiro do investidor grande. Olha esse prédio à nossa frente (ele aponta o edifício na rua ao lado): o cara colocou R$ 400 milhões para levantar isso.

DINHEIRO – Há uma bolha imobiliária?
MACEIRA – O mercado melhorou muito e a tendência é que melhore ainda mais. O dinheiro de fundos de private equity que querem investir nesse mercado já está comprometido. Então o crescimento é sustentável, não se trata de uma fase de bonança isolada ou temporária. A tendência é de consolidação. Isso já está em estágio avançado no segmento de shopping centers, por exemplo. A BR Malls andou comprando um shopping por semana. Há espaço para a consolidação em todos os segmentos da área imobiliária.

DINHEIRO – Então há investidores que sairão desse mercado?
MACEIRA – Com certeza. Alguns incorporadores tradicionais, como o Carlos Jereissati, do La Fonte, o Paulo Malzoni , da rede Plaza, e o Isaac Peres, presidente do grupo Multiplan, cresceram se financiando com fundos de pensão. Se o fundo acha que é um bom momento de sair, e parece que tem gente que já pensa assim, então vai existir espaço para consolidação. Acredito que esses seis ou sete grupos dominantes, que detêm 10%, 15% do mercado, podem chegar a uns 40% de participação no setor. Então, eles têm muito espaço para crescer ainda. Portanto, vai haver maior concentração, e no mercado de shopping, principalmente, porque no segmento imobiliário comercial ele é o mais organizado. Nesse segmento, já há a figura do gestor, do sócio capitalista, enfim, o ramo já está mais bem estruturado. A consolidação vai se dar na área de imóveis corporativos.